萬科2022年度業績推介會

3月30日，萬科A發布了2022年全年業績，公司凈利潤止跌企穩，但包括郁亮在內的萬科管理層需要從往年經濟利潤獎金中返還1.06億元，原因是沒有實現內部規定的經濟利潤。

截至目前，萬科、龍湖是TOP10房企中為數不多凈利潤正向增長企業。據財報顯示，截至2022年底，萬科歸屬于上市公司股東的凈利潤 226.2億元，同比增長 0.4%。實現營業收入 5038.4億元，同比增長 11.3%。

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2022年萬科A的分紅率是35.65%，董秘朱旭稱，如果加上現金回購股票的部分，分紅率可以達到 41.4%，但和2021年的50.06%相比，仍有所下降。

業績會上，郁亮還釋放了兩個關鍵信號：

一是行業再也回不到對于住宅開發過于依賴的階段，對大企業而言，開發經營、服務并重是必然選擇；二是萬科的經營服務類業務因為起步早，“學費”基本已經交完。

平安證券分析師稱，考慮市場修復速度低于此前預期，下調萬科23、24年盈利預測，維持“推薦”評級，預計公司2023-2024年歸母凈利潤分別為233億元、235億元，這分別較之前預測數額減少17億元、36億元。

1，區域公司業績分化加劇

據財報顯示，2022年，萬科實現合同銷售金額4169.7億元，同比下降33.58%。按區域劃分來看，南方區域、上海區域分別實現1039億元、1363億元的銷售額，合計占比高達67.6%。相比之下，北京區域銷售金額實現570.3億元，占比僅為13.7%，同時銷售面積占比達18%，高于銷售金額占比。相比集團內部其他區域公司，處于以價換量狀態。

業績會上，萬科聯席總裁、開發經營本部首席合伙人張海特意點名了上海及南方區域，提出該區域重點建設了“商辦住綜合體”的開發與經營能力，而東北、華北、西北、華中區域需要在穩定量產等方面牢固地建立優勢。

在這個過程中，張海沒有提到萬科北京區域，2023年初，萬科在區域及城市層面進行了一系列管理層人事調動，其中外界較為意外的就是北京區域變動：原北京區域副總經理曾巍出任東北區域首席合伙人，原東北區域首席合伙人林曈擔任北京公司總經理。

張海在業績會上分享，“在跟自己比、跟市場比、跟同行比這三比的基礎上，集團制定了業績目標，主要就是設定了認購、簽約回款和回款率的及格線和"金線標準"，"金線標準’是比較優良的標準，這些標準也是評價和考核各個業務單位業績和第一負責人業績的重要依據。”

郁亮曾反思，地產開發業務經營離散度高，是導致集團2021年凈利潤下降的原因之一，張海在此次業績會上提出，“去年對集團的開發經營業務進行反思，后來開發經營業務主要圍繞保安全、穩利潤、提回報，使得經營離散度高的問題得到了顯著改善。”

張海指出，2022年，萬科突出運營在業務管理的中樞作用，“集團將可售產能超過1個億的項目都納入了重點的管理范圍，這類項目大概有779個，集團基于資源資產的底表以銷定產，動態調整供應節奏和量價關系。集團認為，每個月、每個季度扎扎實實地完成銷售任務是最重要的。”

對于市場普遍關心的房地產市場整體形勢問題，郁亮比較謹慎，他認為現階段房地產市場既沒有“狂飆”，也沒有“倒春寒”，市場仍然處于溫和恢復的階段。

在財務方面，萬科一向表現穩健，同時也出現有息負債略有上升，現金流略微下降的情況。截至報告期末，萬科有息負債達3141億元，同比上升18%；貨幣資金同比下降8.1%至1372億元，對于短期債務的覆蓋倍數為 2.1倍。

2022年萬科對負債進行優化，在整個有息負債結構中，長期負債占比提高至79.5%，銀行貸款1903.7億元，債券856.1億元，其他借款381.3億元。其中銀行貸款占主力，這也讓萬科公開市場融資壓力相對更小。凈負債率 43.7%，處于行業低位。融資方面，新增融資的平均成本為 3.88%。

2，郁亮：經營型業務是長錢、小錢、辛苦錢

在“致股東”信里，萬科反復強調，“開發業務規模不再也不應是衡量房企的唯一標準，經營型業務是又長又遠的路。”但截至目前，萬科的經營型業務收入、以及對利潤的貢獻，仍比較有限。

年度業績顯示，萬科2022年經營服務類業務實現收入512.6億元，同比增長23.1%，長租公寓、萬物云均實現兩位數的營收增長，但所有多元化業務營收僅占總營業收入的10.2%。

郁亮認為，萬科的經營服務類業務優勢在于，方向對、布局全、協同多。一是起步比較早，學費基本已經交完。二是布局賽道比較全，各個業態都有，且已經在協同參與綜合性城市更新項目，共同服務大客戶。

按毛利率指標來看，經營型業務在2022年拉低了整體毛利率。數據顯示，萬科2022年稅前整體毛利率19.6%，同比下降2.2個百分點，其中房地產開發業務的稅前結算毛利率約為20.4%，高于整體毛利率水平。

對此，萬科首席財務官韓慧華解釋稱，因為每年大量的折舊攤銷影響，且隨著經營資產本身開業的增多，折舊攤銷量會逐漸增大，其中有相當一部分需要計入到成本，所以一定程度上會影響整體毛利率的表現，如果撇開折舊攤銷，大概整體的毛利率是20.6%。

據了解，萬科長期采取成本法作為會計處理原則，韓慧華稱，“如果萬物云剔掉折舊攤銷，大概整體物業的毛利率是14.4%，同比2021年下降3個百分點，這對集團毛利率有一定的影響；另外，受到行業的影響，過往毛利率比較高的增值服務，其毛利率和收入有一定下降，這也影響因素；其它經營業務，無論是商業、物流還是公寓，隨著表現逐漸成熟，利潤率水平在上升，2022年上升6個百分點，但還是因為會計方式原則，整體對毛利率沒有拉升貢獻。”

近年來，萬科一直呼吁投資者給予經營型業務更多成長時間，郁亮表示，從中長期看，萬科經營服務業務處在增長軌道上，但經營服務業務賺的是小錢、長錢和辛苦錢。

郁亮認為，在房地產行業新發展階段下，經營性不動產對投資者的吸引力在明顯變強。與此同時，融資渠道的開放將實現經營型不動產“投、融、建、管、退”的閉環。目前政策層面對REITs、不動產私募股權基金、長期租賃住房貸款等都已逐步開放。

長期來看，隨著公募REITs政策和渠道完善，這些經營型業務可能逐步釋放更多利潤。以長租公寓業務為例，據萬科提供數據，截至2022年9月底，萬科泊寓共運營管理房源21.5萬間，其中已有 4.28萬間納入保障性租賃住房，占比達到約20%。對于萬科來說，“納保”后，長租業務可以申報公募REITs，幫助其實現“投融管退”的閉環。

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